New Yorker Bürotürme finden wieder Kreditgeber, doch Investoren bleiben wählerisch und verlangen strengere Bedingungen als vor 2020.
In New York fließt wieder frisches Geld in die Finanzierung von Büroimmobilien: Allein in den vergangenen Wochen haben Eigentümer von vier Hochhäusern Kredite im Volumen von 3 Mrd. Dollar über den Markt für Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) aufgenommen. Damit summieren sich die Transaktionen, die ausschließlich an Bürogebäude in der Stadt geknüpft sind, in diesem Jahr bereits auf 11 Mrd. Dollar – so viel wie seit 2021 nicht mehr.
Auffällig ist, dass Investoren nicht nur bei Prestigeobjekten zugreifen, sondern zunehmend auch bei älteren Gebäuden mit stabiler Vermietungslage. Damit deutet sich an, dass sich der Markt für Bürofinanzierungen nach den pandemiebedingten Einbrüchen stabilisiert. Besonders gefragt sind Flächen entlang der Sixth und Park Avenue, rund um den Times Square und nahe der Penn Station.
Paramount sicherte sich im Juli 900 Mio. Dollar für die Refinanzierung des Turms an der Sixth Avenue 1301, in dem Crédit Agricole und Norton Rose ansässig sind. Blackstone und Fisher Brothers erhielten im Mai 850 Mio. Dollar, um 1345 Sixth Avenue neu zu finanzieren, künftig Heimat der Kanzlei Paul Weiss. Auch Vornado refinanzierte das Apple-Büro am Penn Station-Standort mit 450 Mio. Dollar, während die Durst Organisation für ein Times-Square-Gebäude 1,3 Mrd. Dollar einsammelte, in dem inzwischen TikTok und die Kanzlei Venable zu den Mietern zählen.
Nach Daten von Bank of America gab es dieses Jahr bereits mehr als 20 reine Bürofinanzierungen am CMBS-Markt, verglichen mit acht im gesamten Vorjahr und keinem im Jahr 2023. „Office is back“, sagt Mario Rivera von Fortress, der den Aufschwung auf strengere Rückkehrregeln vieler Unternehmen ins Büro zurückführt.
Doch nicht alle Projekte profitieren gleichermaßen. Investoren konzentrieren sich auf hochvermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern. Bei schwächeren Immobilien, die weder renoviert noch mit langfristigen Verträgen abgesichert sind, bleibt die Nachfrage gering. Zudem bestehen Kreditgeber auf niedrigeren Beleihungsquoten und zusätzlichem Eigenkapital, was das Risiko auf ihrer Seite verringert.
Mit sinkenden Leerstandsquoten in Midtown – laut CBRE von 18,2 auf 15,5 Prozent binnen Jahresfrist – und steigender U-Bahn-Nutzung sehen Investoren Anzeichen für eine Bodenbildung. Matt Salem von KKR spricht von „positiven Vermietungstrends“ und bestätigt, dass Versicherer und institutionelle Anleger große Teile der jüngsten Platzierungen gezeichnet haben.