Nutzungsdauer Gutachten: Eingeordnet für Anleger, die vermieten. Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent im Jahr. Ein Nutzungsdauer Gutachten belegt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Genau darum geht es in diesem Beitrag: warum die 50-Jahres-Pauschale teuer ist.
1Die 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Die Finanzverwaltung setzt die typisierte Nutzungsdauer an, solange niemand den Zustand des Gebäudes aufnimmt. Bei einem Altbau liegt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer oft deutlich darunter: verschlissene Leitungen, ein Dach aus der Nachkriegszeit, eine Fassade ohne Dämmung. Die Pauschale ignoriert das. Der Bundesfinanzhof hat den Weg über ein Gutachten mehrfach bestätigt, unter anderem in IX R 25/19 und IX R 14/23. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare Begründung, in der Regel nach einer Besichtigung, durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Person. Die ImmoWertV liefert dafür den Rahmen, das BMF-Schreiben die Verwaltungspraxis.
2Rechenbeispiel Stuttgart-West
Ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart-West, Baujahr 1932, Kaufpreis 540.000 €. Der Gebäudeanteil liegt bei 80 Prozent, der persönliche Steuersatz bei 42 Prozent. Über 50 Jahre beträgt die AfA 8.640 € im Jahr. Bei 29 Jahren Restnutzungsdauer sind es 14.897 €. Die zusätzliche Abschreibung von 6.257 € senkt die Steuer um etwa 2.628 € pro Jahr, über zehn Jahre rund 26.278 €. Das Gutachten kostet 699 € inklusive Ortsbesichtigung. In diesem Beispiel ist der Festpreis von 699 € im ersten Jahr mehrfach wieder drin. Die Zahl ist eine Schätzung auf diesen Annahmen, kein Bescheid.
3Was ein brauchbares Gutachten enthalten muss
Innen- und Außenbesichtigung, nicht nur eine Aktenlage.
Baujahr, Modernisierung und den tatsächlichen Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik.
Eine Restnutzungsdauer, die sich aus diesem Zustand ableitet, plus den AfA-Satz.
Ein Begleitschreiben, das das Finanzamt ohne Umweg lesen kann.
Einen Festpreis. Eine Kilometerpauschale hinterher macht den Vergleich wertlos.
Diese Punkte erfüllt Nutzungsgutachten. Dieselbe Leistung liegt unter eigenem Auftritt auch bei Nutzungsdauer Gutachten. Auftrag, Zahlung und Unterlagen laufen über dasselbe Portal, betrieben von Kallang in Zürich. Wird das Gutachten nach einer Nachbesserung endgültig abgelehnt, kommt der Kaufpreis zurück.
4Ablauf in vier Schritten
Zuerst das Objekt anlegen: Adresse, Baujahr, Kaufpreis, vorhandene Pläne. Dann die Besichtigung, innen und außen, in allen 16 Bundesländern, ohne extra Anfahrt. Das Gutachten liegt in 7 Werktagen vor. Danach ersetzt die kürzere Nutzungsdauer die Pauschale, soweit das Finanzamt mitgeht. Wer die Ersparnis vorab schätzen will, nutzt den Rechner auf Nutzungsgutachten.
5Woran Aufträge scheitern
Drei Muster wiederholen sich. Erstens eine Restnutzungsdauer, die nur aus dem Baujahr gerechnet ist und den Zustand nicht zeigt. Zweitens eine Besichtigung, die nur die Fassade erfasst und die Haustechnik auslässt. Drittens ein Preis, der die Anfahrt ausklammert und hinterher doch berechnet wird. Wer diese drei Punkte vor dem Auftrag klärt, vergleicht Angebote statt Versprechen. Offene Veranlagungszeiträume kann der Steuerberater nachreichen, sobald das Gutachten vorliegt. Das ändert die AfA rückwirkend nur dort, wo der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist.
6Häufige Fragen
6.1Reicht eine Schätzung vom Schreibtisch?
Nein. Eine Nutzungsdauer Gutachten-Zahl ohne Ortsbesichtigung trägt das Finanzamt in der Regel nicht. Die Besichtigung ist der Teil, der die kürzere Dauer begründet.
6.2Für welche Gebäude lohnt sich das?
Für vermietete Gebäude, bei denen die Pauschale von 50 Jahren länger ist als die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Altbauten wie das Beispiel in Stuttgart-West liegen vorn. Ein Neubau mit 40 Jahren Restlaufzeit rechnet sich selten.
6.3Ist das Steuerberatung?
Nein. Das Gutachten stellt die Restnutzungsdauer fest. Die Erklärung und der Umgang mit offenen Veranlagungszeiträumen bleiben beim Steuerberater.
6.4Was kostet es, und was ist enthalten?
699 € inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, Ortsbesichtigung und Begleitschreiben. Express und eine Kaufpreisaufteilung lassen sich dazubuchen. Keine Folgerechnung für die Anfahrt.
Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuerberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt der Sachverständige nach der Besichtigung fest.