Vonovia Aktie Analyse

Vonovia SE ist ein deutscher Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Bochum. Das Unternehmen besitzt knapp 415.000 Wohnungen in rund 400 Städten in Deutschland, Schweden und Österreich. Damit ist die Vonovia SE Deutschlands größter Vermieter.

Die Vonovia SE in ihrer heutigen Form wurde erst im Jahre 2015 gegründet. Die Geschichte des Unternehmens geht jedoch deutlich weiter zurück.
2001 bewarb sich die “Deutsche Annington” im Rahmen der Bahnprivatisierung erfolgreich um den Erwerb von Eisenbahnerwohnungen, welche um die 1920er-Jahre erbaut wurden.
In den Folgejahren kaufte das Unternehmen immer wieder Wohnungsbestände ein – meist Werkswohnungen in Großstädten.
Durch die Übernahme zahlreicher Konkurrenten wie Konkurrenten wie Viterra und Gagfah entwickelte sich die Deutsche Annington zu einem Immobilienriesen.
2015 folgte dann die Umbenennung des größten europäischen Wohnungskonzerns in “Vonovia”. Im selben Jahr wird Vonovia in den DAX aufgenommen.
Im Oktober 2021 konnte sich Vonovia endlich eine Mehrheit der Aktien der Deutsche Wohnen sichern. Damit steht einer Fusion der beiden Immobilienriesen nichts mehr im Weg.
Die Deutsche Wohnen ist der größte private Vermieter in Berlin und bewirtschaftet insgesamt über 160.000 Wohnungen – ist damit nach Vonovia der zweitgrößte Immobilienkonzern Deutschlands.

Geführt wird das Unternehmen von Rolf Buch als Vorstandsvorsitzender. Er studierte Maschinenbau und Betriebswirtschaftslehre an der RWTH Aachen und ist seit 2013 im Vorstand. Unter ihm wurde das Unternehmen an die Börse geführt und der Wohnungsbestand maßgeblich erhöht.

Das Geschäftsmodell von Vonovia

Das Wohnen gehört neben Essen und Trinken zu unseren Existenzbedürfnissen. Dementsprechend langweilig und planbar ist auch das Geschäft mit dem Wohnraum. Die Nachfrage nach Wohnungen ist immer gegeben. Die Mieten sind fix und werden regelmäßig angehoben.
Doch Vonovia erzielt Umsätze nicht nur mit dem Vermieten von Wohnungen:

Rental

Den Großteil des Umsatzes erwirtschaftet Vonovia mit der Vermietung (bzw. der Wertsteigerung) von Immobilien. Diese werden in der Regel von der eigenen Development-Sparte übernommen.
Auf dieses Segment entfallen knapp über 50 % der Umsätze.

Value-add

Das Segment Value-add bündelt alle wohnungsnahen Dienstleistungen, die Vonovia anbietet. Das umfasst vor allem Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen durch eigene Handwerksorganisationen.
Hier erwirtschaftet Vonovia 25 % der Gesamtumsätze.

Development

Vonovia entwickelt, plant und baut Immobilien selber. Die Developmentsparte ist in “to sell” und “to hold” unterteilt. Einige Neubauten werden direkt als Eigentumswohnungen an Dritte (Privatkunden und institutionelle Kunden) verkauft. Die restlichen Neubauten werden intern verkauft, gehen also in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia über.
Die Developmentsparte trägt mit 14 % zum Gesamtumsatz bei.

Recurring Sales

Vonovia verkauft regelmäßig einzelne Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus dem Portfolio.
Das kleinste Segment ist für 9 % der Umsätze von Vonovia verantwortlich.

Kennzahlen, Chancen und Risiken

In der Immobilienwirtschaft spricht man statt von einem operativen Ergebnis von den FFO (Funds from Operations). Das ist der um Abschreibungen und Gewinnen aus Immobilienverkäufen bereinigte Nettogewinn des Unternehmens.
Vonovia konnte den FFO über die letzten Jahre konstant steigern, sowohl durch Mieterhöhungen als auch strategische Zukäufe.

Vonovia ist wohl in einem der am wenigsten zyklischen Geschäfte tätig. Die Mieteinnahmen sind stabil, berechenbar und können immer wieder erhöht werden. Dazu kommt, dass immobilientypische Einzelrisiken faktisch eliminiert werden: denn es werden über 400.000 Wohnungen gehalten. Risiken, die für private Vermieter einen Totalverlust bedeuten würden, sind für Vonovia nicht mal als Delle in der Bilanz zu erkennen.
Ebenso unterliegt Vonovia nicht den Branchenrisiken, mit denen einzelne REITs kämpfen müssen. Einzelhandel-REITs geraten durch E-Commerce in Bedrängnis, Hotel-REITs haben in der Corona-Zeit enorm gelitten. Vonovia ist durch die bombensichere Nachfrage und trotzdem vorhanden Wachstum eine sehr gute Alternative zu klassischen REITs.

Ein Haken gibt es jedoch: die Verschuldung von Vonovia. Grundsätzlich dürfen sich Immobilienunternehmen höher verschulden, bevor es gefährlich wird. Das liegt an den berechenbaren und stabilen Cashflows. Doch im Branchenvergleich schneidet Vonovia nicht besonders gut ab: 2020 erwirtschaftete das Unternehmen EBITDA von 1,9 Mrd. €, hat aber eine Nettoverschuldung von 24 Mrd. € – das 12,6-fache.
Zu Zeiten der niedrigen Zinsen ist das noch kein Problem. Vonovia hat sich bereits langfristig mit günstigen Finanzierungsoptionen eingedeckt. Doch sollten die Zinsen in Zukunft stark und nachhaltig steigen, könnte bei Vonovia sogar die eigentlich stabile Dividende in Gefahr geraten.

Einen Großteil des Cashflows wird – wie bei Immobilienunternehmen üblich – als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet. Der Rest verbleibt im Unternehmen, um neue Objekte zu erwerben oder größere Übernahmen zu tätigen. Die Dividende wurde seit Bestehen der Vonovia SE dauerhaft mit dem steigenden Cashflow erhöht. Die Ausschüttungsquote beträgt aktuell rund 70 % des FFO.

Vonovia AlleAktien Qualitätsscore

Für Immobilienunternehmen wird kein AAQS-Wert berechnet. Die Kennzahlen zeigen jedoch in die richtige Richtung: das Wachstum ist intakt.