Vonovia Update: Mehr Rendite durch die Fusion zum größten Vermieter Europas?

Wer in Deutschland eine Wohnung mieten möchte, der trifft sehr wahrscheinlich auch auf das Angebot von Vonovia. Denn Vonovia ist Deutschlands größter Immobilienkonzern mit über 400.000 Wohnungen in 400 Städten. Kein anderer Konzern bietet Menschen so viel Wohnraum an, wie es Vonovia tut. Das Unternehmen ist dabei in Deutschland, Österreich und Schweden aktiv.

Das Geschäftsmodell von Wohnimmobilien ist vergleichsweise einfach. Vonovia kauft oder baut Wohnungen und sucht Mieter für diesen Wohnraum. Der Mieter schließt einen Vertrag ab und muss dafür jeden Monat seine Miete an Vonovia überweisen. Im Gegenzug muss Vonovia die Wohnungen instand halten und reparieren. Das Geschäftsmodell ist planbar, denn selbst in der schlimmsten Wirtschaftskrise bleiben Wohnungen zur selben Miete vermietet und das Geld fließt. Mit dem überschüssigen Cash Flow wird der Kredit bezahlt und neue Immobilien werden erworben.

In Vonovias Fall wird ein Großteil der Wohnungen selbst gebaut. Vonovia ist nämlich ein Immobilienprojektentwickler, der Wohnungen baut und diese dann selbst behält oder weiterverkauft. Dadurch ist Vonovia weniger abhängig von den Kaufpreisen für Immobilien in den Städten und kann sich günstigere Wohnungen sichern. Außerdem ist Vonovia sehr aktiv in der Modernisierung von Wohnungen. Das liegt besonders am deutschen Recht, wo Mieterhöhungen am besten möglich sind, wenn eine Wohnung modernisiert wird. Deshalb wertet Vonovia seine Wohnungen regelmäßig auf und erzeugt so Umsätze.

Vonovias Stärke ist, dass sie nicht nur ein Vermieter sind wie viele private Immobilieninvestoren. Stattdessen betreibt Vonovia alles selbst. Sie bauen ihre eigenen Wohnungen, machen die Hausverwaltung selbst und haben ein eigenes Team aus Handwerkern. Das spart Geld ein und sorgt so für höhere Gewinne. Denn normalerweise wollen alle Beteiligten eine Marge haben. Vonovia streicht diese Margen einfach selbst ein und ist dadurch von keinem Unternehmen mehr abhängig.

▲ Vonovia kontrolliert die gesamte Wertschöpfungskette der Wohnimmobilien. Sie sind von keinem anderen Unternehmen abhängig und können so die Gewinne der Handwerker, Hausverwaltung und Projektentwickler selbst einstreichen. Vonovia ist deshalb ein tolles Investment für Anleger, die selbst keine eigene Wohnung haben wollen. Man kann direkt in den effizientesten Vermieter Deutschlands investieren und hat auch kein Klumpenrisiko durch die breite Anzahl an Wohnungen.

Die Stärke von Vonovias Geschäftsmodell ist die Anzahl an Wohnungen, die dem Unternehmen gehören. Denn durch die hohe Anzahl entstehen große Synergien. Man kann die Hausverwaltung selbst betreiben, ein eigenes Netzwerk aus Handwerkern aufbauen und so eine Menge Geld einsparen. Außerdem sinken die Risiken einzelner Mieter. Ein Mietnomade oder ein Gebäudebrand sind für private Vermieter eine Katastrophe, aber bei Vonovia nur ein kleiner Schaden. Je mehr Wohnungen dazukommen, desto attraktiver wird das Geschäftsmodell. Genau deshalb baut und kauft Vonovia kontinuierlich neue Wohnungen. Zum Beispiel hat sich Vonovia Kaufoptionen an dem Wohnimmobilienkonzern Adler Group gesichert. Dadurch könnte Vonovia an weitere Wohnungen kommen, um sein eigenes Netzwerk zu stärken. Aber der wichtigste Deal ist zwischen Vonovia und der Deutsche Wohnen.

Deutsche Wohnen ist der größte private Vermieter in Berlin mit über 160.000 Wohnungen, von denen 110.000 in Berlin sind. Das Unternehmen ist Deutschlands zweitgrößter Wohnimmobilienkonzern und Vonovia versucht schon lange, mit Deutsche Wohnen zu verschmelzen. Bisher ist eine Fusion zweimal gescheitert. Diesmal hat Vonovia es jedoch geschafft. Sie werden Deutsche Wohnen für 19 Mrd. Euro bzw. 53 Euro je Aktie übernehmen. Genügend Aktionäre haben das Angebot angenommen. Auch das Kartellamt hat seine Zustimmung gegeben. Die kritischste Stimme war die Stadt Berlin, denn Berlin wird als Wohnort immer beliebter und die Mieten steigen dort deshalb immer stärker an.

Aus diesem Grund gibt es eine Vereinbarung mit der Stadt Berlin: Deutsche Wohnen verkauft 15.000 Wohnungen an die Stadt Berlin, um seine Marktmacht zu reduzieren. Das ist bereits geschehen: Deutsche Wohnen hat 15.000 Wohnungen für 2,4 Mrd. Euro verkauft. Außerdem verpflichtet sich Vonovia, in den nächsten drei Jahren die Mieten für Bestandsimmobilien um durchschnittlich maximal 1 % pro Jahr zu erhöhen. Neuvermietungen dürfen stärkere Mietsteigerungen haben. Insgesamt erwartet Vonovia aus diesem Deal jährliche Synergieeffekte von rund 105 Mio. Euro pro Jahr. Das wäre eine langfristige Chance für das Unternehmen. Durch diese Ersparnis kann man langfristig auch günstigere Mieten anbieten als zum Beispiel andere Wettbewerber oder private Vermieter. Die Fusion ist damit eine der größten Chancen des Unternehmens.

Es gibt allerdings ein Problem bei dieser Fusion. Die Berliner Bevölkerung ist kein Freund von großen Immobilienkonzernen. In Berlin gab es kürzlich einen Volksentscheid, bei dem alle Berliner für oder gegen die Enteignung von großen Immobilienkonzernen wie Deutsche Wohnen stimmen konnten. 56 % der Berliner sind für eine Enteignung. Vonovia wird nach der Fusion über 500.000 Wohnungen besitzen und mehr als ein Viertel davon in Berlin. Allerdings ist der Volksentscheid nur symbolisch. Er ist ein Signal an die Berliner Politik, etwas gegen die steigenden Mieten zu tun. Die Vorsitzende der Berliner SPD Franziska Giffey hält selbst wenig von Enteignungen. Denn die Wurzel des Problems ist, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin steigt. Es ziehen immer mehr Menschen nach Berlin und neuer Wohnraum muss geschaffen werden. Wenn man Vonovia enteignet, muss sich Berlin weiter verschulden und es gibt weiterhin Wohnungsknappheit. Deshalb gehen wir davon aus, dass Berlin in Zukunft noch mehr in die Förderung von Neubauten investieren wird.

Benjamin war erst letzte Woche in Berlin im Zentrum und hat sich das aus nächster Nähe angesehen. Rund um den Alexanderplatz werden beispielsweise alte Gebäude abgerissen, die nur ein Stockwerk haben. Zum Beispiel der Netto Marken-Discount in der Schillingstraße. Die Immobilie wird ersetzt durch ein deutlich höheres Gebäude, in dem mehr Menschen auf derselben Fläche leben können — ganz zentral in Berlin-Mitte. In Berlin finden sich überall solche Immobilien, die nach und nach ersetzt werden.

▲ Vonovia fusioniert mit der Deutsche Wohnen und wird damit zum größten Wohnimmobilienkonzern Europas. Die Fusion ist für die Aktionäre besonders attraktiv, denn es entstehen jährliche Einsparungen von 105 Mio. Euro durch die Zusammenlegung von Hausverwaltungen und Handwerkerbetrieben. Im Gegenzug hilft Vonovia der Stadt Berlin, indem sie eigene Wohnungen zum Verkauf anbieten. Bei diesem Deal gewinnen sowohl die Aktionäre von Vonovia, Deutsche Wohnen als auch die Stadt Berlin. Insgesamt hat Deutsche Wohnen sogar 20.000 Wohnungen angeboten. Bisher wurden allerdings nur 15.000 gekauft.

AlleAktien DCF-Modell (Discounted Cashflow Modell) und FMV-Modell (Future Multiple Valuation Modell)

AlleAktien DCF-Modell als Excel-Datei herunterladen »

Im AlleAktien DCF-Modell berechnen wir die Renditeerwartung einer Aktie mathematisch anhand einer einfachen Annahme: Ein Unternehmen ist heute so viel wert wie alle Gewinne, die es langfristig erwirtschaften wird. Je höher die zukünftigen Gewinne, umso höher der Wert der Firma heute. In meinem DCF-Modell habe ich die Übernahme der Deutsche Wohnen berücksichtigt. Durch die Übernahme und Mieterhöhungen dieses Jahr erhöht sich der Umsatz, um rund 50 %. Außerdem gehe ich davon aus, dass sich die Marge in den nächsten Jahren dank der Synergien und der höheren Marge bei Deutsche Wohnen ebenfalls erhöhen wird. Da die Übernahme mit Hilfe von neuen Aktien und Anleihen finanziert wird, erhöht sich für Vonovia die Anzahl der Aktien. Das habe ich ebenfalls berücksichtigt. Wenn man das alles zusammennimmt, kommt Vonovia auf eine faire Renditeerwartung von 10 % pro Jahr.

Im AlleAktien FMV-Modell habe ich angenommen, dass Vonovia langfristig mit dem 25-fachen Cash Flow (FFO) bewertet wird. In meinen Augen ist das ein fairer Wert für ein stabiles, wachsendes Unternehmen, das auch in Krisen profitabel arbeitet. Ich gehe außerdem davon aus, dass 50 % der Cash Flows an die Aktionäre ausgeschüttet werden können. In diesem Fall erreicht die Vonovia-Aktie eine Renditeerwartung von 11 % pro Jahr.

Das Internal Rate of Return-Modell (IRR) im AAQS zeigt auch, dass bei Vonovia die Renditeaussichten gut sind: Aktionäre erhalten bereits heute eine Rendite von 4,8 % pro Jahr und 5,5 % Wachstum pro Jahr. Damit kommt Vonovia auf attraktive 10,3 % Renditeerwartung pro Jahr.

▲ Im AlleAktien DCF-Modell und FMV-Modell erreicht Vonovia eine Renditeerwartung von 10 % bzw. 11 % pro Jahr. Die Firma hat noch einiges zu bieten dank hoher Synergien mit Deutsche Wohnen und einer hohen Nachfrage nach Wohnungen in Großstädten.

Renditeerwartung in Abhängigkeit vom Einstiegskurs

Je niedriger der Einstiegskurs, um so höher die langfristige Renditeerwartung

Ein Dach über dem Kopf ist neben Essen und Trinken eine der wichtigsten Sachen in unserem Leben. Millionen von Menschen haben keine eigene Wohnung und sind deshalb auf das Angebot eines Vermieters wie der Vonovia aus Bochum angewiesen. Vonovia ist mit über 400.000 Wohnungen Deutschlands größter Vermieter und bald Europas größter Vermieter.

Vonovias Geschäftsmodell ist bereits sehr interessant, denn die Größe bietet erhebliche Vorteile: Man kann eigene Immobilien zu besseren Konditionen bauen, hat eigenes Personal für die Hausverwaltung oder auch eigene Handwerker. Vonovia nutzt all diese Hebel und ist hierdurch profitabler als die meisten anderen Vermieter. Gleichzeitig sind Wohnimmobilien nicht zyklisch. Selbst in Wirtschaftskrisen bezahlen wir alle fleißig unsere Miete, denn keiner will obdachlos sein.

Die spannende Änderung in Vonovias Unternehmensgeschichte ist die Fusion dieses Jahr mit Deutsche Wohnen. Für 19 Mrd. Euro kauft Vonovia die Nummer 2 für Immobilien in Deutschland und erzeugt damit gewaltige Synergien von 105 Mio. Euro pro Jahr. Im Gegenzug hilft man der Stadt Berlin dabei, die Mietpreise zu senken. Eine geniale Win-Win-Situation, die sehr lukrativ ist.

Im mathematischen Modell zeigt sich: Die zu erwartende Rendite liegt bei 10,5 % pro Jahr bei moderaten Risiken. Ideale Bedingungen also, um sich als langfristiger Aktionär zu beteiligen. Wir sind deshalb von der Vonovia-Aktie überzeugt und schätzen sie als kaufenswert beim aktuellen Kurs von 52 Euro ein.