Vonovia Update: lohnt sich der Einstieg bei halbierten Immobilienpreisen schon?

• Erfolgreiche Übernahme der Deutsche Wohnen AG.Vonovia hat es letztes Jahr geschafft eine Mehrheit der Aktien der Deutsche Wohnen AG zu erwerben und konnte somit das Unternehmen übernehmen. AlleAktien hat dazu exklusiv berichtet und ein positives Wort für die Übernahme eingelegt. Die Eingliederung des Konzerns läuft nach Aussagen des Vorstands nach Plan. Für Vonovia und die Stadt Berlin war der Deal vorteilig. Berlin konnte soziale Wohnimmobilien erwerben, Vonovia die unattraktiven Immobilien zu exzellenten Preisen 2021 loswerden (noch vor dem Zinsanstieg) und gleichzeitig wurde die Deutsche Wohnen Übernahme genehmigt. Vonovia ist jetzt Europas #1 Immobilienkonzern.

• Spürbare Auswirkungen des Ukrainekriegs.Vonovia spürt die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs in Form von erhöhten Energiekosten, sowie steigenden Rohstoffpreisen. Obwohl die Nebenkosten rechtlich an Mieter weitergegeben werden könnten, ist die Durchsetzung oft Nervenaufreibend für Mieter und Vermieter, mit kleineren Ausfällen ist zu rechnen. Auch die Inflation stellt ein Problem dar: denn eigentlich müsste Vonovia die Mieten schon lange um 10% und mehr erhöht haben, einfach um die Inflation auszugleichen. Langfristig steigen die Mieten mit der Inflation. Vonovia hat im letzten Quartal aber einen Plan vorgelegt, wie man das Dilemma lösen will.

• Hohe Verschuldung als Gefahr wegen steigender Zinsen.Keine Branche ist von steigenden Zinsen so stark betroffen wie die Immobilienbranche. Klar, man arbeitet mit viel Fremdkapital. Und dieses Fremdkapital wird seit Anfang 2022 wieder richtig teuer. Im September 2022 liegt der durchschnittliche Bauzins (10 Jahre fest) schon 3,5 %, laut Interhyp. Anfang des Jahres war dieser noch bei 0,73 %. Die Zinskosten haben sich verfünffacht. Dadurch könnten die Gewinne schnell dahinschmelzen, wenn Vonovia die Mieten nicht drastisch erhöht. Es bleibt allerdings viele Jahre Zeit, denn die Zinsfestschreibungen laufen erst nach und nach aus — und nicht alle sofort.

Die Vonovia SE ist ein Wohnimmobilienunternehmen, dass Immobilien in Deutschland, Schweden und Österreich besitzt. Insgesamt besitzt das Unternehmen über 500.000 Wohnung. Der Großteil davon befindet sich in deutschen Städten, was Vonovia zum größten Vermieter Deutschlands (und Europas) macht.

Das Unternehmen baut oder kauft Immobilien und vermietet diese anschließend weiter. Meistens baut das Unternehmen die Immobilien allerdings selber, anstatt sie zu kaufen. Darüber hinaus kümmert sich Vonovia nicht nur um den Bau der Immobilien, sondern auch um die Hausverwaltung, sowie Reparaturen bzw. Wartungen. Vonovia ist in einer interessanten Branche tätig, da Wohnen ein Grundbedürfnis der Menschheit ist. Daher ist nicht damit zu rechnen, dass die Nachfrage von Wohnung zurückgeht.

Die Aktie der Vonovia SE hat sich seit Anfang des Jahres mehr als halbiert. Wir schauen uns im Folgenden an, was die Gründe für den Abverkauf sind und ob dieser gerechtfertigt ist.

Als Folge des Ukrainekriegs sind die Energiepreise in den letzten Monaten stark angestiegen, was sich für die Kunden von Vonovia bemerkbar machen wird. Unmittelbar werden dadurch die Nebenkosten der Mieter höher ausfallen als in den letzten Jahren.
Außerdem erwartet Vonovia weitere Preissteigerungen auf den Baustoffmärkten, was sich auf die Bauprojekte des Unternehmens auswirken wird. Laut Aussagen des Managements plant Vonovia diese Preissteigerungen, sofern dies im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglich ist, an die Mieter weiterzugeben.

Durch die Erhöhungen des Leitzinses, welche durch die steigende Inflationsrate begründet sind entsteht eine weitere Gefahr für Vonovia. Das Unternehmen finanziert die Immobilienprojekte mit viel Fremdkapital und ist daher hoch verschuldet mit insgesamt über 50 Mrd. Euro. Zinserhöhungen sind vor allem für hoch verschuldete Unternehmen ein Problem, weshalb Vonovia besonders stark darunter leidet. Allerdings hat das Unternehmen bereits sehr gut darauf reagiert.

Vonovia hat eine 3-jährige Namensschuldverschreibung in Höhe von 20 Mio. Euro und eine 10jährige Anleihe mit einer jährlichen Verzinsung von 0,625 % emittiert. Darüber hinaus möchte man jetzt Immobilien im Wert von knapp 13 Mrd. Euro verkaufen, um die Bilanz zu stabilisieren. Das ist der Vorteil am internationalen Kapitalmarkt: man kann sich deutlich günstiger finanzieren und ist nicht auf den lokalen Kapitalmarkt beschränkt.