Während rund um den Globus Milliarden in neue Rechenzentren fließen, hält sich der größte Staatsfonds der Welt bewusst zurück. Der norwegische Ölfonds, verwaltet von Norges Bank Investment Management (NBIM), verzichtet trotz des KI-Booms auf direkte Investitionen in Datenzentren. Eine Entscheidung, die in einem Markt voller Euphorie auffällt – und viel über die Anlagestrategie des Fonds verrät.
Alexander Knapp, Leiter des Immobilienbereichs bei NBIM, beschreibt die Haltung nüchtern. Man könne entweder in den Strom springen oder erst einmal beobachten, sagt er sinngemäß. Der Fonds entscheidet sich derzeit für Letzteres. Während Private-Equity-Häuser wie Blackstone oder Brookfield aggressiv in Rechenzentren investieren, sieht NBIM keinen Anlass, dem Trend reflexartig zu folgen.
Das ist bemerkenswert, denn Rechenzentren gelten als zentrale Infrastruktur der KI-Ära. Der enorme Rechenbedarf großer Sprachmodelle, Cloud-Dienste und datenintensiver Anwendungen treibt Nachfrage, Mieten und Bewertungen. Für viele Investoren ist das ein Selbstläufer. Für den norwegischen Staatsfonds jedoch offenbar nicht.
Hinter der Zurückhaltung steckt mehr als Skepsis gegenüber einem einzelnen Segment. NBIM hat kürzlich seine Immobilienstrategie grundlegend überarbeitet. Anlass war eine enttäuschende Performance des Immobilienportfolios, die dazu beitrug, dass der Fonds seine Benchmark verfehlte.
Aktuell sind rund 3,3 Prozent des Fondsvermögens – insgesamt 2,1 Billionen US-Dollar – in Immobilien investiert. Bis 2028 soll dieser Anteil auf 3,5 bis 7 Prozent steigen. Rein rechnerisch entspräche jeder zusätzliche Prozentpunkt etwa 20 Milliarden US-Dollar an neuem Investitionsvolumen. Dennoch sieht die neue Strategie keine gezielte Ausweitung in Rechenzentren vor.
Stattdessen strukturiert NBIM seine Immobilienaktivitäten neu: Öffentliche und private Investments werden organisatorisch zusammengeführt und stärker nach Sektoren gegliedert – etwa Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen. Der Fokus liegt auf langfristigen Themen und stabilen Cashflows, nicht auf kurzfristigen Moden.
Ein zentrales Argument gegen direkte Rechenzentrumsinvestments ist das Risiko-Rendite-Profil. Moderne Datenzentren sind extrem kapitalintensiv. Einzelprojekte können Investitionen im zweistelligen Milliardenbereich erfordern. Gleichzeitig ist der Kreis potenzieller Käufer begrenzt, was spätere Exits erschwert.
Hinzu kommt das technologische Risiko. Rechenzentren sind zwar heute gefragt, könnten aber schneller altern als klassische Immobilien. Effizienzsprünge bei Chips, neue Kühltechnologien oder regulatorische Eingriffe beim Energieverbrauch könnten bestehende Anlagen entwerten. Für einen Fonds mit langfristigem Horizont und klar definiertem Renditeanspruch ist diese Unsicherheit schwer kalkulierbar.
Ganz außen vor bleibt NBIM dennoch nicht. Über börsennotierte Beteiligungen – etwa am US-Immobilienkonzern Digital Realty Trust – ist der Fonds bereits im Umfeld technologieorientierter Immobilien engagiert. Der Unterschied ist entscheidend: Liquide Beteiligungen lassen sich schneller anpassen oder reduzieren, während private Direktinvestments Kapital langfristig binden.
Diese Flexibilität passt besser zum Selbstverständnis des Fonds. NBIM verfolgt kein Ziel, Kapital um jeden Preis zu investieren, sondern Überschussrenditen oberhalb der Finanzierungskosten zu erzielen. In einem Markt, in dem Bewertungen stark gestiegen sind und der Wettbewerb intensiv ist, erscheint Abwarten rationaler als Mitlaufen.
Statt auf Rechenzentren setzt der Fonds künftig stärker auf Wohnimmobilien. Dieses Segment wird neu in das Portfolio der nicht börsennotierten Immobilien aufgenommen. Langfristig sollen Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen jeweils zwischen 15 und 35 Prozent des Immobilienportfolios ausmachen.
Parallel will NBIM seine Infrastrukturinvestments im Bereich erneuerbare Energien ausbauen – teilweise über Fondsstrukturen und Partnerschaften. Auch hier steht nicht der schnelle Ausbau im Vordergrund, sondern der Zugang zu stabilen Erträgen und erfahrenen Betreibern.
Ein weiteres Kernelement der neuen Ausrichtung ist die stärkere Fokussierung auf Partnerschaften. NBIM will weniger einzelne Deals auswählen und stattdessen gezielt mit spezialisierten Partnern zusammenarbeiten. Der Fonds versteht sich dabei nicht als operativer Betreiber, sondern als langfristiger Minderheitsinvestor mit klaren Renditezielen.
Diese Philosophie erklärt auch die Zurückhaltung bei Rechenzentren. In einem Segment, das von Geschwindigkeit, Skaleneffekten und technischer Expertise geprägt ist, sieht NBIM aktuell keine überzeugende Konstellation, um diese Kriterien zu erfüllen.
Der Verzicht auf direkte Rechenzentrumsinvestments ist kein Zeichen von Rückständigkeit, sondern Ausdruck einer disziplinierten Kapitalallokation. Der norwegische Staatsfonds lässt sich nicht vom KI-Hype treiben, sondern bewertet nüchtern Renditen, Risiken und Alternativen.
Ob sich diese Vorsicht im Rückblick als klug erweist, wird sich erst in einigen Jahren zeigen. Klar ist jedoch schon heute: In einem Markt, in dem viele Investoren dem gleichen Narrativ folgen, setzt NBIM bewusst auf Differenzierung – und akzeptiert, notfalls auch einmal die Fische vorbeiziehen zu lassen.