Public Storage Aktie Analyse

Public Storage ist ein US-amerikanischer Real Estate Investment Trust (REIT), mit Fokus auf Lagerimmobilien in den USA. Das Unternehmen beschäftigt rund 5.600 Mitarbeiter und betreibt Self-Storage-Einheiten in über 2.700 Immobilien, verteilt über die gesamten USA.

Das Unternehmen wurde 1972 von Wayne Hughes und Ken Volk gegründet. Hughes erkannte, wie profitabel das Vermieten von Lagerraum an Privatleute sein kann, als er auf einer Reise durch Texas Mietlager entdeckt, die komplett ausgebucht waren und gar eine Warteliste für Kunden führen mussten.

Er tat sich mit Volk zusammen und gründete Public Storage mit 50.000 Dollar Startkapital. Noch im selben Jahr wurde das erste Lager in Kalifornien erbaut, welches schon nach drei Monaten und nur 35 % Auslastung Break-even ging. Zwei Jahre später hatten die beiden bereits 20 Mietlager erbaut, in den späten 80er-Jahren folgte die Eröffnung der 1000. Self-Storage-Unit. Heute ist Public Storage die Nummer 1 im Markt für Mietlager.

2019 wurde Joe Russell zum Chief Executive Officer von Public Storage berufen. Seit 2002 war er CEO des Gewerbe-REIT PS Business Parks, welcher zu einem großen Teil Public Storage gehört. Er studierte an der University of Southern California und machte einen Master of Business Administration an der Harvard Business School. Von Mitarbeitern wird seine Leistung als CEO sehr gut bewertet.

Was ist ein REIT?

REIT steht für Real Estate Investment Trust. Das ist eine Unternehmensform, die sich auf Immobiliengeschäfte konzentrieren. Im Vergleich zu klassischen Immobiliengesellschaften unterliegen sie aber einigen Auflagen, die sich grundsätzlich anlegerfreundlicher machen. So müssen REITs eine Ausschüttungsquote auf den Nettogewinn von mindestens 90 % beibehalten.

Das Geschäftsmodell von Public Storage

Das Geschäftsmodell von Public Storage ist schnell erklärt. Das Unternehmen vermietet Lagerplätze für Privatpersonen in den USA. Diese Plätze variieren in der Größe, von kleinen Verschlägen bis hin zu 15 Meter langen, befahrbaren Garagen für Boote, Wohnmobile oder Anhänger.

Die Mieter sind vertraglich nur lose an ihre Units gebunden – es kann monatlich gekündigt werden. Dementsprechend hoch ist auch der Turnover: 54 % der Kunden von Storage-Units kündigen innerhalb der ersten 12 Monate wieder. Da die Lagerflächen aber in hoher Nachfrage sind und schnell vermietet werden können, stehen diese beinahe nie leer.

Die Lagerimmobilien werden überall dort vermietet, wo der Wohnraum grundsätzlich teuer ist. Das sind vor allem Ballungsgebiete entlang der Küsten, sowie Texas.

Die Kosten für den Betrieb der Lagerflächen sind überschaubar. Es braucht einige Mitarbeiter pro Filiale, die bei Fragen oder Problemen assistieren. Die restlichen Kosten setzen sich aus Klimatisierung, Sicherheitssystemen und Reparaturen zusammen. Die einzelnen Lagerflächen werden sogar von den Kunden selber mit Schlössern gesichert. Das Geschäft ist langweilig, aber sehr profitabel. Aktuell besitzt Public Storage eine operative Gewinnmarge von knapp 50 %.

Digitalisierungsoffensive bei Public Storage

Um die Kosten noch weiter zu senken, hat das Unternehmen in den letzten Jahren einen großen Fokus auf eine voll-digitale Abwicklung aller Prozesse gelegt.

Kunden können einen passenden Lagerplatz über die Website finden und diesen direkt online buchen. Über die eigene App erhalten die Kunden dann kontaktlos Zugang zu ihren Storage-Units. Viele Probleme und Fragen können direkt an Terminals in den Lagerflächen gelöst werden – so zum Beispiel auch die Kündigung eines Vertrags.

Sonstige Einnahmequellen

Neben dem dem Kerngeschäft, welches zu 75 % zu den Umsätzen beiträgt, verdient Public Storage zusätzlich durch Beteiligungen und Extra-Services.

Ancillary businesses. Das Kerngeschäft unter der Public Storage Marke wird unterstützt durch Nebeneinkünfte. Das sind hauptsächlich der Verkauf von Lagerzubehör wie Kartons, sowie der Versicherung der eingelagerten Gegenstände. Rund 7 % der Umsätze werden unter diesem Segment erwirtschaftet.

Shurgard Europe. Public Storage ist am größten europäischen Mietlagerbetreiber Shurgard Europe zu 35 % beteiligt. Aus dem europäischen Markt fließen dem Unternehmen rund 7 % der Gesamtumsätze zu.

PS Business Parks. Public Storage hält 42 % der Aktien des Industriepark- und Gewerbe-REITs PS Business Parks. Aus dieser Beteiligung entstammen und 10 % der jährlichen Umsätze.

Kennzahlen von Public Storage

Public Storage hat Umsätze und Gewinne über die letzten 10 Jahre kontinuierlich, geradlinig steigern können. Das Umsatzwachstum betrug rund 6 % pro Jahr, der operativ Gewinn konnte sogar noch schneller, mit ca. 8 % pro Jahr gesteigert werden. Seit 2017 hat sich das Wachstum jedoch verlangsamt. Das liegt vor allem daran, dass der Mietlagermarkt selber etwas langsamer wächst.

Normalerweise sind REITs stark verschuldet, da sie Immobilienkäufe gerne über Fremdkapital finanzieren. Aufgrund der stetigen Mietzahlungen ist dies meistens auch kein Problem. Public Storage ist hingegen kaum verschuldet. Aktuell deckt der operative Gewinn die Nettoverschuldung um 150 %. Das ist selbst für ein normal produzierendes Unternehmen ein guter Wert.

Natürlich ist Public Storage als REIT besonders interessant für Dividendeninvestoren. Aktuell liegt die Dividendenrendite bei rund 2,2 % – die Qualität des Unternehmens muss man also mit einer vergleichsweise geringen Dividendenrendite bezahlen. Im historischen Schnitt lag diese trotzdem meist über 3 %.