NNN REIT Aktienanalyse: Renditen mit Immobilien trotz Zinsanstiegen?

• Einzelhandel mit minimalem Disruptionsrisiko.Der NNN REIT fokussiert sich auf Investments in Einzelhandelsimmobilien, deren Mieter geringem Disruptionsrisiko ausgesetzt sind. Der größte Kunde ist aktuell 7 Eleven, eine Kette für Gemischtwarenläden. Dort kauft man vor allem das ein, was man eben nicht speziell bestellen will oder muss. Aber auch Waschanlagen und Schnellrestaurants gehören zum Portfolio. Das generiert stabile Mieteinnahmen.

• Langfristige Kunden.Mehr als 50 % der Mietverträge laufen erst nach 2030 aus. Das zeigt eine der wesentlichen Stärken des Einzelhandels: verlässliche Mieteinnahmen. Das bedeutet für die REIT-Aktionäre eines: verlässliche Renditen.

• Der durchschnittliche REIT verlor 2022 25 %. Damit performten REITs noch schlechter als der allgemeine Aktienmarkt und stehen weiter im Minus. Der stagnierende Aktienkurs von NNN ist in diesem Kontext also recht positiv, insbesondere bei gesteigerter Dividende.

• 5,04 % Dividendenrendite. NNN liefert Anlegern sehr solide Dividenden, welche die Kursentwicklung signifikant unterstützen können. Mit Dividendenwachstum über 33 Jahre konnte NNN sich auch in Krisenzeiten beweisen. Wir prüfen heute, ob dies auch in den nächsten Jahrzehnten noch der Fall sein könnte.

Der NNN REIT versteht sich selbst als konservatives Investment.Das Ziel ist keine massive Outperformance, sondern eine verlässliche und kontinuierliche Rendite für langfristige Anleger. Dabei ist die Risikominimierung und -kontrolle ein zentrales Thema. NNN möchte der verlässliche Anker im Portfolio seiner Anleger sein.

Der Fonds übertraf die eigenen Ziele.Das Ziel bei der Rendite lag im mittleren einstelligen Bereich, das Unternehmen erzielte jedoch über die letzten 30 Jahr 11,8 % annualisierte Rendite (Total Return). Damit ist NNN in der Vergangenheit ein besseres Investment als der breite Aktienmarkt gewesen, trotz wirtschaftlicher Krisenphasen.

Die Nachfrage nach Immobilien erlebte auch kürzlich wieder einen Rückgang. Wirtschaftliche Entwicklungen sind aber gut abgesichert durch die langfristigen Mietverträge, welche der NNN REIT mit seinen Kunden in der Regel abschließt. Zudem sorgen die Cashflows der Mieter für kontinuierliche Zugänge. Im Krisenjahr 2020 konnten viele Unternehmen ihre Mieten beispielsweise nicht zahlen und trugen diese in die Zukunft vor. Heute hat NNN bereits 85 % der fehlenden Mieteinnahmen aus dem Coronajahr erhalten und wurde so kaum von der Pandemie getroffen.

Erfahrung im Immobiliengeschäft.Horn ist bereits seit 2003 bei NNN REIT. Er war zuvor bereits Executive Vice President und COO des Unternehmens und kennt das Portfolio und die Kunden gut. Mit dem Wechsel in die CEO-Rolle ist er nun auch verstärkt für die Zukunftsvision von NNN verantwortlich.

Glatte Übergabe.Horn wurde von seinem Vorgänger für die Position vorgeschlagen und einstimmig ins Amt gewählt. Der NNN REIT hat bereits in der Vergangenheit großen Wert auf Kontinuität im Management gelegt. Diese Kultur spiegelt auch den langfristigen Anlagehorizont des Unternehmens wider, welcher so ideal von Horn verkörpert wird.

Horn lässt sich nicht von kurzfristigen Entwicklungen beunruhigen.Seine Perspektive ist langfristig. Kurzfristig geht es nur um die Minimierung von Risiken und eine enge Partnerschaft mit den Mietern. Horn steht mit der aktuellen Zinslage eine Herausforderung bevor. Das Wachstum (durch Verschuldung) wird in den nächsten Jahren so teuer werden, wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Er wird sich während seiner Amtszeit insbesondere auf die Kostenkontrolle fokussieren müssen.

Die Aktionärsbasis ist breit gestreut.Die großen Vermögensverwalter Vanguard, BlackRock und State Street sind die größten Anteilseigner des REITs. Sie verwalten das Vermögen tausender Privatanleger, die zunehmend passiv und breit gestreut in den Markt investieren.

Der CEO Horn besitzt nur 0,22 % der Anteile.Das macht ihn zu keinem signifikanten Aktionär, wie auch den Rest des Managements. Mit einem Wert von ca. 17 Millionen US-Dollar ist die Summe des Anteils jedoch sehr substanziell, wodurch sich die Interessen von Horn mit den der Aktionäre decken.