Kimco Realty Aktie Analyse

Die Kimco Realty Corporation ist ein Immobilieninvestor mit Fokus auf Einkaufszentren in den USA. Aktuell ist Kimco an mehr als 530 Einkaufszentren in den USA beteiligt. Kimco Realty ist schlussendlich einer vertikal integrierter REIT mit über 50 Jahren Erfahrung im amerikanischen Immobiliengeschäft.

Geschichte

1966: Gründung. Eine Gruppe von Immobilieninvestoren gründet Kimco Reality. Der Name ergibt sich, da die beiden Investoren Martin Kimmel und Milton Cooper bei der Gründung ihre Assets in das Unternehmen überführen.

1991: IPO. Über ein IPO geht Kimco an die Börse und sammelt so 120 Millionen US-Dollar ein. Seit diesem Zeitpunkt ist das Unternehmen Teil des S&P 500.

1998: Übernahme. Das Unternehmen übernimmt den Price REIT für 535 Millionen US-Dollar in Anteilen. Dadruch wird das Firmenportfolio substanziell erweitert.

2006: Joint Venture. Kimco Realty, die Risikokapitalgesellschaft Cerberus Capital Management, das Apothekenunternehmen CVS Health und die Einzelhandelskette Supervau kündigen die gemeinsame Übernahme der Kette Albertsons für 9,7 Milliarden US-Dollar an. Albertsons ist die zweitgrößte Supermarktkette der USA nach Kroger.

2021: Weitere Übernahme. Weingarten Realty wird akquiriert. Das Unternehmen ist auf Einkaufszentren im Süden der USA und deren Verwaltung fokussiert. Der Kaufpreis beträgt 3,87 Milliarden US-Dollar.

Geschäftsmodell

Der Fokus von Kimco Realty liegt auf suburbanen Gebieten. Im direkten Umkreis von Großstädten werden große Projekte unterhalten. Auch in den Küstenregionen, die aufgrund der hohen Beliebtheit und damit einhergehenden hohen Einstiegspreisen für den privaten Investor kaum zugänglich sind, ist der REIT aktiv.

Die Einkaufszentren bieten verschiedene Einkaufsmöglichkeiten, primär geht es jedoch um grundlegende Konsumbedürfnisse, die den Kunden mehrfach in der Woche in die Malls bringen.

Zwar betreibt Kimco seine Einkaufszentren in der Regel selbst, für spezielle Bedürfnisse bietet man aber auch vermietete Immobilien an. Durch flexible, monatlich kündbare Raten können potenzielle Kunden mit wenig Risiko ihre Konzepte auf die Probe stellen und Kimco's Immobilien testen.

Allgemein ist das Unternehmen als direkter Investor in bestehende Immobilien tätig, entwickelt diese jedoch auch weiter oder sogar von Grund auf. Entwicklung, Management und Investing sind damit unter einem Dach vereint und geben dem Unternehmen am Markt durch die vertikale Integration einen Vorteil.

Trotz der Pandemie, welche besonders Einkaufszentren und ähnliche öffentliche Orte massiv eingeschränkt hat, konnte der Konzern seine Mieten konstant erhöhen und die Belegungsraten der in Besitz befindlichen Immobilien haben sich seit einem Tief Anfang 2020 bereits wieder erholt. Das liegt unter anderem an dem Fokus auf nichtzyklischen Konsum.

Die Mieter der Immobilien sind stark diversifiziert. Der größte Kunde, TJX, hat nur einen Anteil von 3,7 % an den Einnahmen. Das Unternehmen ist ein Einzelhandelskonzern. Unter den zehn größten Kunden sind bekannte Unternehmen wie Amazon (1,9 % Anteil) und Walmart (1,2 % Anteil).

Signature Series

Eines der wesentlichen Alleinstellungsmerkmale von Kimco ist die Signature Series. Diese Reihe an Immobilien zeichnet sich durch besondere Qualität, moderne Technologie und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten aus, die eine massive Wertsteigerung im Gegensatz zu der unentwickelten Ausgangsimmobilie darstellen.

Beispielhaft kann hier das Westlake Retail Einkaufszentrum in Seattle, Wisconsin, genannt werden. Das neue Projekt zeichnet sich durch große Einzelhandelsflächen und Supermärkte aus, beinhaltet aber auch ein fünf-Sterne Pan-Pacific Hotel, Luxus Apartments und ein luxuriöses Spa. Zudem liegt es in einer modernen, weitläufigen Nachbarschaft.

Ein weiteres prominentes Beispiel ist das Cupertino Village, ein Hotel mit angeschlossenen Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants direkt gegenüber dem Hauptquartier des Technologiekonzerns Apple.

Branche

Kimco ist zwar ein Immobilienkonzern, die Gewinne hängen jedoch zu 80 % vom Einzelhandel mit nichtzyklsichen Konsumgütern ab. Dies ist insofern relevant, als dadurch eine starke Resilienz gegen Marktschwankungen entsteht. Der Bedarf nach den nichtzyklischen Konsumgütern ist weitgehenden unabhängig vom Marktumfeld, wodurch auch die Mieter in der Regel konstante Umsätze haben und ihre Mietkosten begleichen können.

Ein weiterer makroökonomischer Vorteil für das Unternehmen liegt in der Tatsache, dass 99,7 % der konsolidierten Schulden fest verzinst sind. Dadurch ist das Unternehmen bei aktuellen Krediten nicht von Zinssatzerhöhungen betroffen. Für zukünftige Kredite werden dadurch jedoch höhere Kosten anfallen.