Grand City Properties Aktie Analyse

Grand City Properties, kurz GCP, ist ein deutscher Immobilienvermieter. Das Berliner Unternehmen hat es sich zur Mission gemacht, das Wohlergehen der Mieter zu erhöhen und jede Immobilieninvestition zu einem Erfolg zu machen.

Das Unternehmen ist noch relativ jung. 2004 gründete Yakir Gabay GCP, um Wohnimmobilien zu kaufen. 2012 erfolgte der Börsengang.

Der aktuelle CEO ist Raefael Zamir. Er ist gleichzeitig auch der CFO des Unternehmens und sammelt seit 2013 Erfahrungen im Unternehmen. Der größte Aktionär ist Aroundtown. Aroundtown ist der größte Gewerbeimmobilienvermieter Europas und hält 50 % der GCP Aktien. Wovon wiederum zu 36 % im Besitz vom Gründer Yakir Gabay sind.

Branchenanalyse

Grand City Properties vermietet Wohnimmobilien. Hauptsächlich in Deutschland. Deshalb werfen hier einen Blick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Die größten deutschen Immobilienunternehmen sind Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. In Deutschland steigen die Mieten extrem kontinuierlich mit 1-2 % pro Jahr an. Dabei bietet der Sektor zwei wichtige Vorteile:

• Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch braucht eine Wohnung. Daher werden Mieten auch in Krisen weiterhin bezahlt. Das bedeutet für die Unternehmen und Investoren planbare, krisensichere Cashflows. Was REIT Aktien bei Dividenden Investoren so beliebt macht.
• Der Sektor kann nicht disruptiert werden: Für Wohnimmobilien gibt es keine Ersatzprodukte.

Wachstumschancen entstehen in dieser Branche durch Mieterhöhungen. Wachstumstreiber für diese sind: Wohnungsknappheit, Einkommensentwicklung in der Umgebung, Modernisierung der Wohnungen und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Umgekehrt sind das auch die größten Risiken für Immobilienunternehmen. Zu viel Angebot durch leerstehende Wohnungen senkt die Verhandlungsmacht, was wiederum in niedrigeren Mietpreisen resultiert. Durch eine schwächelnde Wirtschaft sinkt ebenfalls die Zahlungsbereitschaft. Auch wenn dies sie nicht ganz so stark auf den Mietpreis auswirkt wie in den USA.

Was sind REITs?

Wohnimmobilien-Aktien (REITs) sind Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben, in Wohnimmobilien zu investieren und diese langfristig zu halten. REIT-Aktien genießen gegenüber herkömmlichen Aktien steuerliche Vorteile. Es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Dafür sind REIT-Unternehmen verpflichtet, 90 % ihres Gewinns auszuschütten. Die übrigen 10 % können für neue Immobilen kaufe genutzt werden. Durch diese steuerliche Begünstigung wird vom Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung gegenüber direkten Immobilieninvestments hergestellt. Zusätzlich verhalten sich REITs antizyklisch zur Zinsentwicklung: Steigen die Zinsen, sinkt der Wert der REIT Unternehmen. Dies liegt daran, da das Fremdkapital teurer wird, von welchem Immobilienunternehmen eine Menge benötigen, um neue Wohnungen zu bauen. Außerdem bietet bei einem Zinsanstieg das klassische Bankkonto ebenfalls Rendite, wodurch Aktien an Attraktivität verlieren. Bei niedrigen Zinsen profitieren REITs jedoch besonders. Sparer suchen sich eine sichere Alternative für ihr Erspartes mit bankähnlichen Zinsen. Frisches Kapital, um weitere Wohnungen zu bauen, ist besonders günstig. Unabhängig vom Zins bieten REITs jedoch noch einen weiteren wichtigen Vorteil: Der Cash-Zufluss ist quasi garantiert. Das macht diese Kategorie von Aktien zu einer (besseren) Anleihen-Alternative:

Geschäftsmodell

Die 80 % Wohnungen von GCP befinden sich überwiegend in Deutschland. Hauptsächlich in Berlin, NRW, Dresden, Leipzig oder Halle. Die restlichen 20 % der Wohnungen befinden sich in London. Im Jahr 2021 vermietete das Unternehmen über 64.000 Wohnungen. Der Wert der Immobilien belief sich laut Angaben der Geschäftsführung auf 9,3 Mrd. Euro. Die Immobilien befinden sich in dicht besiedelten Gebieten. In diesen Gegenden ist es schwierig, neue Wohnungen zu bauen. Das daraus resultierende knappe Angebot lässt den Mietpreis steigen und damit erhöhen sich die Margen. Deshalb konnte das Unternehmen in den letzten 4 Jahren die Miete um jährlich 11 % pro qm erhöhen. Der Wert der Immobilien stieg im selben Zeitraum um jährlich 21 %.

GCP kauft die Immobilien nicht nur, sondern renoviert diese auch:

Durch sein Netzwerk findet GCP interessante Wohnimmobilien. Diese werden für möglichst günstige Preise gekauft und anschließend renoviert. Durch extra Features wie einen Balkon, Aufzug oder erhöhte Energieeffizienz erhöht sich der Preis der Immobilie und damit auch der Mietpreis. Die Immobilien werden zu 57 % selbst finanziert. Weitere 40 % werden durch Anleihen und Wandelanleihen finanziert. Die restlichen 3 % werden durch Bankkredite ermöglicht.

Die Umsätze verteilen sich auf die einzelnen Städte/Gebiete:

Berlin 24 %

Berlin ist die größte deutsche Stadt mit der niedrigsten Wohnungseigentümer-Quote. Die Stadt zieht viele junge Start-ups an.

Nordrhein-Westfalen 20 %

NRW ist das am dichtesten besiedelte Bundesland und damit sehr beleibt für Immobilienvermieter.

London 19 %

Der Londoner Wohnungsmarkt ist unter anderem aufgrund der vielen Eliteuniversitäten spannend. Die Bevölkerungsdichte ist hoch, das Durchschnittsalter niedrig. Damit gibt es viele kleine Single-Haushalte.

Osten 13 %

Im Osten ist GCP mit Immobilien in den Städten Leipzig, Halle und Dresden vertreten. Alle drei Städte sind bekannt für ihren hohen Bevölkerungszuwachs und die Universitäten, welche viele Studenten anziehen.

Norden 5 %

Das Immobilienportfolio umfasst die Wohnungen in Hamburg und Bremen. Hamburg ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands und Bremens Häfen sind wichtig für Handelsunternehmen.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2021 schüttete das Unternehmen eine Dividende in Höhe von 0,83 Euro aus. In den letzten 5 Jahren konnte diese um jährlich 29,5 % gesteigert werden.

Der Umsatz ging in den letzten Jahren um durchschnittlich 1,1 % zurück. Der FFO wuchs im selben Zeitraum um jährlich 1,2 %. Nach Peter Lynch ist GCP damit ein Slow Grower. Die Ausschüttungsquote ist hoch, der Burggraben tief.

Wieso das KGV bei REITs nicht aussagekräftig ist

Durch Abschreibungen wird der Gewinn von REITs künstlich nach unten verzerrt. Der Buchwert der Immobilien wird jährlich mit 2-3 % pro Jahr abgeschrieben. Im Gegenzug steigt der reale Wert der Immobilie in gut gefragten Gegenden (dort, wo Immobilienunternehmen bevorzugt vermieten) meist an. Deshalb wirkt es so, als würden diese Unternehmen nur sehr geringe Gewinne erzielen und mehr Dividende als Gewinne ausschütten. Dies ist jedoch nicht der Fall! Anstatt des KGVs sollte für diese Unternehmen die FFO verwendet werden. FFO steht für Funds from Operations. Um diese Kennzahl zu bestimmen, wird der Jahresüberschuss mit den Abschreibungen und Amortisationen addiert und anschließend der Gewinn aus Veräußerungserlösen subtrahiert:
FFO= Netteinkommen + Abschreibungen + Amortisation – Gewinn aus Immobilienverkäufen.

Teilt man den Preis einer Aktie durch die FFO erhält man ein alternatives KGV, welches sich sehr gut zur Bewertung von Immobilen eignet.

Grand City Properties AAQS AlleAktien Qualitätsscore

Aroundtown ist ein Immobilienunternehmen, deshalb ist der AlleAktien Qualitätsscore nicht ermittelbar.