Extra Space Storage Aktie Analyse

Extra Space Storage ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), welcher Umsätze mit dem Vermieten von Mietlagern in den USA verdient. Für das Unternehmen arbeiten aktuell ca. 4.000 Mitarbeiter, die rund 2.000 Objekte verwalten. Damit ist Extra Space Storage der zweitgrößte Anbieter von Self-Storage-Einheiten in den Vereinigten Staaten.

Das Unternehmen wurde im Jahre 1975 geboren, als Kenneth Woolley und Bill Nielson das Potential von Mietlagern in den USA erkennen. Beide tun sich zusammen und bauen ihr erstes Lager Secure-it Mini Storage, das heute noch unter diesem Namen betrieben wird. Zwei Jahre später schloss sich Richard S. Tanner den beiden an und zu dritt gründeten sie die Extra Space Development Co.
2004 ging das Unternehmen an die Börse und sammelt so 252 Millionen US-Dollar ein. Ein Jahr später folgte die Übernahme von Storage USA, ein großer Storage-REIT mit über 400 Mietimmobilien im Portfolio. Heute ist Extra Space Storage die Nummer 2 im Markt für Mietlager, nach Public Storage.

Joe Margolis ist seit Januar 2017 der Chief Executive Officer von Extra Space Storage. Er studierte am Harvard College sowie der Columbia University School of Law. Vor seinem Eintritt bei Extra Space Storage sammelte Erfahrungen als Immobilienberater und Gründer seiner eigenen Immobilieninvestmentgesellschaft. 2015 wurde zum Vorstand für Investitionen bei Extra Space Storage, zwei Jahre später folgte die Ernennung zum CEO.

Extra Space Storage ist ein REIT
REIT steht für Real Estate Investment Trust. Das ist eine Unternehmensform aus den USA, die sich auf Immobiliengeschäfte konzentrieren. Im Vergleich zu klassischen Immobiliengesellschaften unterliegen sie aber einigen Auflagen, die sich grundsätzlich Anleger-freundlicher machen. So müssen REITs eine Ausschüttungsquote auf den Nettogewinn von mindestens 90 % beibehalten, erhalten dafür aber steuerliche Vorteile.

Extra Space Storage vermietet Self-Storage-Lager

Das Hauptgeschäft von Extra Space Storage ist das Vermieten von Lagerfläche in Form von Self-Storage-Einheiten an Privatpersonen in den USA. Dabei werden große Lagerimmobilien in kleine Einheiten aufgeteilt und diese dann weitervermietet. Die Quadratmeterpreise ähneln dabei eher denen für Wohnraum, die Kosten sind aber deutlich geringer – ein sehr profitables Geschäft. Mit dem Hauptgeschäft verdient Extra Space Storage fast 90 % der gesamten Umsätze.

Tenant Reinsurance

Als Nebengeschäft versichert Extra Space Storage die eingelagerten Gegenstände der Kunden. Diese Versicherungen werden meist als Upsell im Buchungsprozess verkauft und sind hochprofitabel. Da die Anlagen videoüberwacht und die eingelagerten Gegenstände vergleichsweise wertlos sind, kommt es selten zu substanziellen Schadensfällen. So kann das Unternehmen den Umsatz und – aufgrund der hohen Profitabilität – vor allem den Gewinn zusätzlich erhöhen.

Das Franchise-Modell

Anders der Hauptwettbewerber Public Storage setzt Extra Space Storage zu einem Großteil auf ein Franchise-Modell. Dabei werden Verträge kleinen, unabhängigen Mietlagern geschlossen und unter der Marke Extra Space Storage geführt. So kann das Unternehmen seine Risiken minimieren und deutlich schneller wachsen, als mit eigenen Immobilienzukäufen.

Etwa die Hälfte der angebotenen Mietlager werden entweder durch Dritte verwaltet oder in einer Kooperation geführt.

Das Problem mit den Kundenbewertungen

Wirft man einen Blick auf die Kundenbewertungen von Extra Space Storage auf Bewertungsplattformen wie Trustpilot, fällt schnell auf, dass das Unternehmen bei den Kunden nicht wirklich beliebt ist.

Oft kritisiert werden die Lockvogel-Angebote: Kunden werden mit besonders günstigen Mietpreisen gelockt, nach einigen Monaten folgen dann oft starke Mieterhöhungen. Das ist keine seriöses Geschäftspraktik und Extra Space Storage spielt hier mit dem Feuer. Das ist besonders gefährlich, da die Konkurrenz grundsätzlich sehr beliebt ist: Für Public Storage gibt 4,7 von 5 Sternen bei fast 40.000 Bewertungen. Das zeigt, dass kundenfreundliche Vermietung von Lagerplätzen durchaus möglich ist!

Extra Space Storage wächst schnell, auf Kosten der Bilanz

Das Wachstum von Extra Space Storage ist tadellos und weiter anhaltend. Über die letzten 10 Jahre konnte der Umsatz um über 17 % pro Jahr gesteigert werden, der operative Gewinn stieg sogar etwas schneller, mit 22,1 %. Der Markt für Mietlager in den USA ist aktuell noch sehr fragmentiert, für Wachstum durch Übernahmen ist also noch genug Potential.

Extra Space Storage setzt beim Erwerb von neuen Immobilien auf die Finanzierung mittels Fremdkapital. Das spiegelt sich auch in der Bilanz wider. Zum Geschäftsjahr 2020 betrug die Nettoverschuldung das 9-fache des operativen Gewinns. Zum Vergleich: Public Storage war nur mit dem 1,5-fachen EBIT verschuldet. Grundsätzlich ist diese hohe Verschuldung aufgrund der stabilen Cashflows kein substanzielles Risiko, doch ewig kann die Verschuldung nicht weiter ansteigen. Es ist also zu erwarten, dass das Wachstum zunächst nachlässt, während Schulden abgebaut werden.

Hauptgrund für eine Investition in einem Real Estate Investment Trust ist sicherlich die Dividende. Zur Zeit liegt die Dividendenrendite des Unternehmens bei 2,1 %. Das liegt vor allem an der guten Kursperformance, die das Unternehmen in den letzten Jahren hingelegt hat. Die Ausschüttungsquote auf den Free Cash Flow liegt aktuell bei ca. 70 %, bietet also noch ein wenig Sicherheitspuffer.

Extra Space Storage AlleAktien Qualitätsscore

Der AAQS für Extra Space Storage kann nicht berechnet werden, da es sich um ein Immobilienunternehmen handelt.