Damit ein Restnutzungsdauer Gutachten wirkt, müssen zwei Gruppen von Voraussetzungen stimmen: die steuerlichen beim Eigentümer und die fachlichen beim Gutachten selbst. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
1Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
2Beide Checklisten im Überblick
Steuerlich: Das Objekt ist vermietet oder zur Vermietung bestimmt, die Einkünfte laufen über Anlage V, und die betroffenen Veranlagungszeiträume sind noch offen. Fachlich: qualifizierte sachverständige Person (DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentlich bestellt), Innen- und Außenbesichtigung, Herleitung nach ImmoWertV und ein Ergebnis, das den konkreten Zustand abbildet. Fehlt einer dieser Punkte, kippt die Anerkennung — deshalb gehören beide Listen vor den Auftrag, nicht danach.
3Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
4Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel Frankfurt-Bornheim
Ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim, Baujahr 1910, Kaufpreis 620.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 9.920 € AfA über 50 Jahre ergeben 29 Jahre Restnutzungsdauer 17.103 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 3.017 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 30.170 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
5Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
6Häufige Fragen
6.1Welche Voraussetzungen muss das Objekt erfüllen?
Vermietung oder Vermietungsabsicht und eine tatsächliche Restnutzungsdauer unter 50 Jahren. Typisch sind Wohngebäude mit Baujahr vor 1995 ohne Kernsanierung.
6.2Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
6.3Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
7Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
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Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.