1Die stillste Rendite im Immobilienvermögen sitzt in der Steuererklärung
Anleger optimieren Leverage, Lage und Mietsteigerung. Die Absetzung für Abnutzung behandeln viele als Konstante: 2 Prozent, 50 Jahre, fertig. Das ist bequem und teuer. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gibt dem Vermieter das Recht, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darzulegen. Der Bundesfinanzhof hat das 2021 und 2024 in IX R 25/19 und IX R 14/23 festgezogen. Die Finanzgerichte Münster und Hamburg haben 2025 nachgelegt.
Wer ein 1960er-Mehrfamilienhaus über 50 Jahre abschreibt, tut so, als wäre das Gebäude wirtschaftlich so langlebig wie ein 2020 fertiggestellter Neubau. Der Markt preist das Objekt anders. Das Steuerrecht darf das auch — wenn ein Gutachten die wirtschaftliche Restnutzungsdauer trägt.
2Was die kürzere Nutzungsdauer im Depot bewirkt
Die Immobilienrendite nach Steuer steigt, ohne dass Miete, Kaufpreis oder Zins sich ändern. Bei einem Gebäudeanteil von 400.000 Euro, 42 Prozent Grenzsteuersatz und einer Verkürzung von 50 auf 25 Jahre liegt die zusätzliche Ersparnis oft im Bereich von 2.000 bis 8.000 Euro pro Jahr, abhängig vom bereits abgeschriebenen Betrag. Über zehn offene Jahre ist das ein fünfstelliger Cashflow, der nicht aus Mieterhöhungen kommt und keinen Leerstand riskiert.
AlleAktien-Leser kennen den Effekt aus der Aktienwelt: Abschreibungsregeln ändern den Owner Earnings, nicht den Umsatz. Im privaten Immobilienvermögen ist die AfA der größte legale Hebel genau dieser Art.
3Warum das Gutachten die Qualität der These ist
Eine These ohne Beleg ist in der Aktienanalyse wertlos. Dasselbe gilt vor dem Finanzamt. Die kürzere Nutzungsdauer ist die These, das Nutzungsdauer-Gutachten ist der Beleg. Entscheidend sind ImmoWertV, ein Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024, die Ortsbesichtigung und ein Schreiben, das die Kanzlei weiterleiten kann.
Kallang hat dieses Gutachten als Standardprodukt gebaut: 699 Euro Festpreis inkl. Besichtigung deutschlandweit, Begleitschreiben, Nachbesserung, Erfolgsgarantie. Anerkannt oder kostenlos. Für Anleger, die mehrere Objekte halten, ist der Festpreis die Voraussetzung, den Hebel auf das ganze Portfolio zu legen, statt ein Objekt teuer zu begutachten und fünf andere zu lassen.
4Portfolio-Logik, nicht Einzelobjekt-Romantik
Zuerst die Objekte mit dem höchsten Gebäudeanteil und dem ältesten wirtschaftlichen Zustand. Dann die mit den noch offenen Veranlagungsjahren. Selbstgenutzte Einheiten ohne Vermietung streichen. Baujahre nach 2000 nur rechnen, selten beauftragen. Kallang selbst rät in der Ersteinschätzung ab, wenn der Fall nicht trägt — das ist die Due Diligence, die man von einem Anbieter will.
Den groben Vorteil je Objekt liefert der AfA-Rechner. Die Rechtsprechung zum Nachlesen steht unter kallang.net/nutzungsdauer/urteile.
5Abgrenzung zur Kaufpreisaufteilung
Die Kaufpreisaufteilung ändert die Basis, die Restnutzungsdauer ändert die Jahre. Beides sind Hebel, beide können sich bei extrem kurzer angesetzter Nutzungsdauer beißen, wenn das Amt den Gebäudeanteil angreift. Für die meisten Bestandsobjekte ist die Zeitachse der schnellere, unstrittigere Hebel. Die Aufteilung kommt dazu, wenn der Erwerb frisch ist oder der Grundanteil offensichtlich überhöht wurde.
6Fazit für Anleger
Die pauschalen 50 Jahre sind der Default für Leute, die ihre AfA nicht prüfen. 2026 ist das keine Tugend mehr. Wer vermieteten Bestand hält und offene Jahre hat, holt ein Nutzungsdauer-Gutachten bei Kallang ein oder begründet, warum nicht. Alles andere ist eine stille Renditelücke — Jahr für Jahr, bis der Bescheid bestandskräftig ist.