Zillow Aktienanalyse: #1 Immobilienplattform in den USA erfindet sich neu

• Zillow ist die meistbesuchte Immobilienplattform der USA. Der Immobilienmarkt in den USA ist der größte und transparenteste der Welt. Letzteres hängt auch damit zusammen, wie viel Geld in diesem Markt steckt. Kleine Informationsvorsprünge machen hier Milliarden aus. Gleichzeitig lieben die Amerikaner ihre Immobilien. Sie gelten als sichere Wertanlage. Und der Traum vom Eigenheim schwingt auch bei vielen mit. Etwa 65 % der Wohnimmobilien in den USA sind von Eigentümern bewohnt. Nach fast zehn Jahren Boom, niedrigen Zinsen und Corona-Boost geraten nun die ersten Investoren allerdings in Schieflage, und auch Zillow war mit dem Fix-und-Flip Geschäft stark betroffen. Wir schauen uns an, ob jetzt schon ein attraktiver Einstieg möglich ist.

• Zillow Super App: der Digital Leader der Branche. In den vergangenen Jahren hat Zillow eine wahre Rally hingelegt und den Markt sehr viel transparenter gemacht. Die Aktie stieg von 8 USD (2011) auf über 200 USD (2021), nur um dann wieder auf 40 USD (2022) einzubrechen. Zillow ist eine unabhängige Immobilienplattform und verbindet Makler, Verkäufer und Käufer über eine Super-App. Sogar Finanzierungsberater, Handwerker und beinahe beliebige andere Werbetreibende können über die Plattform mit Interessenten verbunden werden. Durch die riesige Reichweite führt Zillow alle Parteien im Immobilienökosystem zusammen, gilt als der unabhängige, faire Marktplatz und am wichtigsten: schneidet sich von jeder Transaktion ein Scheibchen mit ab.

• Zillow Zestimate als kleine Revolution. Jeder Immobilieninvestor kennt das Problem: man will kaufen, aber man will nicht zu teuer einkaufen. Zillow hat das Problem erkannt und ordnet jeder Immobilie einen Zestimate (Kofferwort aus "Zillow Estimate") zu. Eine Art computergenerierte Immobilienpreisschätzung, die auf den letzten Verkäufen aus der Umgebung basiert. Durch die enorme Anzahl an Daten, die auf Zillow gespeichert sind, bieten sich tolle Möglichkeiten, Häuserpreise ziemlich genau zu schätzen. Auf Basis von Rahmendaten (Anzahl Zimmer, m2, Lage, Umgebung, ...) sowie aktuellen Verkaufspreisen in der Region kann Zillow mit einer 97 % Genauigkeit den Preis schätzen. Das macht den Markt unheimlich transparent und bietet Käufern und Verkäufern einen großen Vorteil.

• Zillows hat sich mit iBuying verspekuliert. Zillow wurde versehentlich vom Marketmaker zum Market-Risk-Taker. Vom Marktmacher (der wie ein Börsenplatz nur Interessenten verbindet, ohne eigenes Risiko) zum Marktrisikonehmer (der das Preisrisiko voll auf sich nimmt). iBuying ist professionelles Fix and Flip: Zillow hat basierend auf dem eigenen Zillow Zestimate massenweise Immobilien eingekauft, leichteste Renovierungs- und Einrichtungsarbeiten durchgeführt, und dann deutlich teurer weiterverkauft. Das funktioniert besonders gut, wenn man 1. sehr schnell wieder verkaufen kann und 2. die Preise für Immobilien während der Haltezeit sogar steigen. Es funktioniert miserabel, wenn man 1. die Immobilien sehr lange Zeit hält und 2. die Preise in diesem langen Zeitraum auch tief fallen. Gerade letzteres ist Zillow passiert. Und die Aktie -80% gefallen. Man wollte zu schnell zu viel und hat sich auf Zestimate Preisschätzungen einer KI verlassen, die vielleicht noch nicht mit Jerome Powells (Präsident der Federal Reserve) Zuneigung zu Zinsanhebungen verknüpft war.

Zillows Mission ist es schon von Beginn an, den Menschen mehr Wissen und Informationen zur Verfügung stellen, sodass es einfacher wird, das nächste Kapitel zu eröffnen. Mit dem nächsten Kapitel ist der erste Immobilienkauf gemeint.

Löblich ist zwar, dass die Mission eher abstrakt gehalten ist (viele Missionen sind zu konkret und damit unflexibel). Allerdings ist "das nächste Kapitel" schon so abstrakt, dass der Bezug zu Immobilien fehlt. Das nächste Kapitel könnte auch eine Heirat oder das erste Kind sein.

Wir verstehen die Mission von Zillow so, dass Zillow vor allem mehr Transparenz in den Markt bringen will. Nicht nur das, Zillow will den Markt auch radikal digitalisieren, damit nahtlose und bequeme Immobilientransaktionserlebnisse (wie Zillow das selbst nennt) geschaffen werden können.

Heute können sich die Millionen von Menschen, die auf Zillow.com oder Trulia.com ihre Immobiliensuche beginnen, auf Zillow und seine Partner verlassen. Mit der gleichen Transparenz, Zuverlässigkeit und Zuversicht, die sie von der vertrauenswürdigsten Marke im Immobilienbereich erwarten.

Zu betonen ist noch Folgendes: Die Kunden von Zillow sind nicht nur Immobilienkäufer für das Eigenheim der Träume. Auch professionelle Investoren nutzen Zillow. Ebenso Handwerker, Baufinanzierer und Makler, die dort Werbung schalten können und Aufträge an Land ziehen. In der Mission ist aber nur der Endkunde verankert. Das ist allerdings typisch für Marktplatzfirmen, sich vorrangig auf den Endkunden zu fokussieren. Bei eBay, Amazon und Airbnb sehen wir ähnliche Missionen.