Aroundtown Aktie Analyse

Aroundtown ist der größte Gewerbeimmobilienvermieter Europas. Das Unternehmen aus Luxemburg hat es sich zur Mission gemacht, nachhaltigen Wert für Investoren zu schaffen und dabei den Mieter möglichst zufrieden zu machen.

Aroundtown wurde 2004 von Yakir Gabay gegründet. Im Jahr 2015 ging das Unternehmen an die Börse und ist seit 2018 im MDAX gelistet. Durch die Fusion mit dem Gewerbeimmobilienvermieter TLG im Jahr 2019 wurde das Unternehmen zum größten Bürovermieter Europas.

Aktuell wird Aroundtown vom Co-CEO Barak Bar-Hen geleitet. Mit TLG Immobilien hat Aroundtown einen großen Ankeraktionär, welcher 39% der Aktien hält. Weitere 10% werden von der Avisco Group gehalten. Der Vermögensverwalter Blackrock hält weitere 5% der Aktien. Die restlichen 60% befinden sich im Freefloat.

Branchenanalyse

Der Hauptteil der Einnahmen entsteht bei Aroundtown durch Wohn und Büroimmobilien. Die Branchen unterscheiden sich trotz ähnlichen Mietmodels voneinander:

Wohnimmobilien-Branche
Die größten deutschen Immobilienunternehmen sind Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien. In Deutschland steigen die Mieten extrem kontinuierlich mit 1-2% pro Jahr an. Dabei bietet der Sektor zwei wichtige Vorteile:

• Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Jeder Mensch braucht eine Wohnung. Daher werden Mieten auch in Krisen weiterhin bezahlt. Das bedeutet für die Unternehmen und Investoren planbare, krisensichere Cashflows. Was REIT Aktien bei Dividenden Investoren so beliebt macht.
• Der Sektor kann nicht disruptiert werden: Für Wohnimmobilien gibt es keine Ersatzprodukte.

Wachstumschancen entstehen in dieser Branche durch Mieterhöhungen. Wachstumstreiber für diese sind: Wohnungsknappheit, Einkommensentwicklung in der Umgebung, Modernisierung der Wohnungen und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Umgekehrt sind das auch die größten Risiken für Immobilienunternehmen. Zu viel Angebot durch leerstehende Wohnungen senkt die Verhandlungsmacht, was wiederum in niedrigeren Mietpreisen resultiert. Durch eine schwächelnde Wirtschaft sinkt ebenfalls die Zahlungsbereitschaft. Auch wenn dies sie nicht ganz so stark auf den Mietpreis auswirkt wie in den USA.

Büroimmobilien-Branche
Büroflächen werden immer stärker nachgefragt. Gerade in großen Städten ist das Angebot begrenzt. Die Preise steigen. Vor allem die Vermietung in TOP-Lagen sind spannend, weil dort eine weitere Verknappung zu erwarten ist. Die Mieteinnahmen sind jedoch besonders konjunkturabhängig. In der Finanzkrise sanken die Mieten dieses Marktes um 50%.

Was sind REITs?

Wohnimmobilien-Aktien (REITs) sind Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben, in Wohnimmobilien zu investieren und diese langfristig zu halten. REIT-Aktien genießen gegenüber herkömmlichen Aktien steuerliche Vorteile. Es findet keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Dafür sind REIT-Unternehmen verpflichtet, 90% ihres Gewinns auszuschütten. Die übrigen 10% können für neue Immobilen kaufe genutzt werden. Durch diese steuerliche Begünstigung wird vom Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung gegenüber direkten Immobilieninvestments hergestellt. Zusätzlich verhalten sich REITs antizyklisch zur Zinsentwicklung: Steigen die Zinsen, sinkt der Wert der REIT Unternehmen. Dies liegt daran, da das Fremdkapital teurer wird, von welchem Immobilienunternehmen eine Menge benötigen, um neue Wohnungen zu bauen. Außerdem bietet bei einem Zinsanstieg das klassische Bankkonto ebenfalls Rendite, wodurch Aktien an Attraktivität verlieren.
Ein weiterer Vorteil: Der Cash-Zufluss ist quasi garantiert. Das macht diese Kategorie von Aktien zu einer (besseren) Anleihen-Alternative:

Geschäftsmodell

Die Umsätze von Aroundtown verteilen sich über ganz Deutschland und die verschiedensten Branchen. 25% Berlin der Umsätze entstehen in Berlin, weitere 13% Nordrhein-Westfalen, 7% München, 7% Frankfurt. Der Rest verteilt sich auf andere deutsche Städte.
Zu den Kunden des Unternehmens gehören große Firmen wie die Deutsche Bahn, Siemens oder Lidl. Trotzdem sind die 10 größten Firmen für nur 10% des Umsatzes verantwortlich. Das Unternehmen diversifiziert also nicht nur nach Regionen und Mietmärkten, sondern auch bei den Kunden.

Entgegen der großen Konkurrenten wie Vonovia oder LEG hat sich Aroundtown nicht nur auf Wohnimmobilien spezialisiert. Die Umsätze werden durch jegliche Art von Immobilien erwirtschaftet:

Office 44%
Fast die Hälfte der Umsätze entstehen durch Bürogebäude. Durch den Zusammenschluss mit TLG ist das Unternehmen der größte Bürovermieter Europas. Aroundtown hält seitdem 78% von TLG. Rund zwei Drittel des Immobilienportfolios verteilt sich auf Berlin, Frankfurt, München oder Nordrhein-Westfalen. In diesen Städten sind die Mietpreise besonders hoch. Die Städte haben hohe Einwohnerzuwächse zu verzeichnen.

Residental 30%
Die Umsätze in diesem Bereich entstehen durch die Beteiligung an Grand City Properties GCP. Aroundtown hält aktuell 40% der Unternehmensanteile. Hier werden Wohnmobilen größtenteils in Deutschland vermietet. Mehr als die Hälfte der Umsätze fällt wie auch im Office Bereich auf Städte mit hohen Mietpreisen: Nordrhein-Westfalen, Berlin oder Leipzig. Außerdem entstehen 19% der Umsätze in London. Auch dort sind die Mietpreise astronomisch. Gut für Aroundtown.

18% Hotel
Die Umsätze in diesem Bereich sind konjunkturabhängig. Viele Hotelbetreiber besitzen Verträge, welche teilweise nach Auslastung vergüten. Aroundtown besitzt hier 90% des Hotelimmobilienspezialisten Primecity Investment PLC. Die Hotelimmobilien befinden sich in vielen beliebten Touristengebieten wie Berlin, Meuse (Niederlande), Paris oder Brüssel. Zu den Kunden zählen unter anderem Marriot, ibis oder Hilton.

6% Retail
In diesem Segment vermietet Aroundtown Handelsimmobilien wie Supermärkte oder Malls. Der Großteil der Umsätze entsteht wie auch in den anderen Segmenten in Berlin. Weitere wichtige Städte sind Nordrhein-Westfalen. Zu den Kunden gehören große Marken wie EDEKA, Netto oder Lidl.

2% Logistics/Other
Das kleinste Segment des Unternehmens. In diesen Bereich fallen Immobilien aus dem Logistikbereich wie Lagerhallen und alle Immobilien, welche in keine der genannten Sparten fallen. Die meisten Umsätze entstehen wieder einmal in Berlin. Hinzu kommen Städte wie Kassel oder Hamburg.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2020 wurde eine Dividende von 0,22 Euro ausgeschüttet. Da das Unternehmen noch nicht so lange an der Börse ist, lässt sich noch nicht allzu viel über die Zuverlässigkeit der Dividende zahlen. Erfahrungsgemäß sind REITs jedoch solide Dividendenzahler. Die Anzahl der Aktien wuchs in den letzten 5 Jahren mit durchschnittlich 9,5% pro Jahr. Nicht besonders aktionärsfreundlich ist. Deshalb möchte das Unternehmen dieses Jahr insgesamt bis zu 100 Millionen Aktien zurückkaufen.

Wieso das KGV bei REITs nicht aussagekräftig ist
Durch Abschreibungen wird der Gewinn von REITs künstlich nach unten verzerrt. Der Buchwert der Immobilien wird jährlich mit 2-3% pro Jahr abgeschrieben. Im Gegenzug steigt der reale Wert der Immobilie in gut gefragten Gegenden (dort, wo Immobilienunternehmen bevorzugt vermieten) meist an. Deshalb wirkt es so, als würden diese Unternehmen nur sehr geringe Gewinne erzielen und mehr Dividende als Gewinne ausschütten. Dies ist jedoch nicht der Fall! Anstatt des KGVs sollte für diese Unternehmen die FFO verwendet werden. FFO steht für Funds from Operations. Um diese Kennzahl zu bestimmen, wird der Jahresüberschuss mit den Abschreibungen und Amortisationen addiert und anschließend der Gewinn aus Veräußerungserlösen subtrahiert:
FFO= Netteinkommen + Abschreibungen + Amortisation – Gewinn aus Immobilienverkäufen
Teilt man den Preis einer Aktie durch die FFO erhält man ein alternatives KGV, welches sich sehr gut zur Bewertung von Immobilen eignet.

Aroundtown AlleAktien Qualitätsscore

Aroundtown ist ein Immobilienunternehmen, deshalb ist der AlleAktien Qualitätsscore nicht ermittelbar.